Ипотечные программы для пенсионеров РФ и соседних стран

Теоретически имеют право на ипотеку

Право на жилье, которое необходимо для благосостояния человека и его семьи, является неотъемлемой частью прав человека, находящегося на любом отрезке его жизненного пути. Данным правом наделены и люди пенсионного возраста. С выходом на пенсию данная социальная группа не теряет интерес, который тесным образом связан с их потребностями, к приобретению жилья по программам ипотечного кредитования. Возможность реализации права на жилье за счет ипотечных программ для пенсионеров в настоящее время приобретает все большую актуальность.

Статьей 25 Всеобщей декларации прав человека устанавливается, что каждый человек наделен правом на жизненный уровень, который способен обеспечить не только поддержание здоровья, но и благосостояние как его самого, так и его семьи, включая жилище.

Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах тоже указывает на необходимость обеспечения гражданам достойного жизненного уровня, включая жилище.

В Конституции Российской Федерации (ст. 40), а также, например, в Конституции Республики Таджикистан (ст. 36), в Конституции Туркменистана (ст. 24), Конституции Республики Беларусь (ст. 48) закрепляется право на жилище, имеющее одно из первостепенных значений, так как предусматривает для каждого гражданина право иметь жилище и возможность быть им обеспеченным.

Таким образом, Конституцией России, а также конституциями большинства стран ближнего зарубежья созданы конституционные основы не только для пользования жилищем, но и для возможности улучшения жилищных условий.

Право человека на жилье, возникающее с момента его рождения, с возрастом изменяется, оно изменяется и с семейным положением, а также с его социальным статусом, в том числе статусом пенсионера. И хотя с выходом на пенсию большинство людей начинают спокойную и размеренную жизнь, это не означает, что у них теряется интерес к улучшению своих жилищных условий либо покупке загородной недвижимости.

Еще учеником Платона Аристотелем большое значение придавалось потребности человека в чем-то, что определяло его дальнейшие действия. Ведь само понятие «интерес» тесным образом связано с понятием «потребность». Одним из значений интереса является «нужда, потребность». Аристотель считал, что благополучие человека является его высшей целью, которая заключается в достижении им его собственных интересов. Далее Аристотель приходил к выводу, что причинные связи, возникающие в обществе, и есть результат нужды и возникающих интересов.

По словам О.Ю. Ильиной, «частный интерес основан на признании свободы отдельных субъектов совершать определенные действия, выражать отношение к тому или иному предмету, процессу или явлению». А.Я. Курбатов считает, что частный интерес — это охраняемый правом интерес, который присущ определенным лицам и социальным группам.

Таким образом, пенсионерам присущ частный интерес, потребность в приобретении недвижимости. Однако для любого государства очевидна сложность решения жилищного вопроса, так как задачи по обеспечению граждан своим жильем по доступной цене и способам приобретения по сей день являются для исследуемых государств одним из факторов, определяющих направления его социальной политики. А поскольку с переходом как России, так и стран ближнего зарубежья к рыночной экономике основная ставка, касающаяся удовлетворения потребности в жилье, государствами была сделана не на общественные фонды потребления, а на собственные средства граждан, то вопрос улучшения пенсионерами своих жилищных условий в настоящее время может быть решен посредством ипотечного кредитования.

Однако, как показывает анализ практики ипотечного кредитования пенсионеров, например, в Республике Беларусь ипотечный кредит пенсионерам получить практически нереально. Однако в случае, если гражданин Республики Беларусь является работающим пенсионером, получает приличный доход и не достигнет возраста 70 лет на момент погашения ипотечного займа, то банки могут рассмотреть заявку на предоставление кредита, но на кратковременный срок.

В Азербайджане банки, осуществляющие ипотечное кредитование — например такие банки, как «Банк Республика», «Банк Стандарт», «Техникабанк», «АтаБанк», «АГБанк», «Банк Евразия», «Паша Банк», «Гянджабанк», «Капитал Банк» и др., — не рассматривают пенсионеров как заемщиков на приобретение жилья по ипотеке. Правила выдачи ипотечных кредитов в Азербайджане содержат условие, при котором выдача ипотечного займа возможна, если к дате последнего платежа возраст должника не будет превышать пенсионный возраст, определенный законодательством.

В Таджикистане ни государственный банк «Амонатбанк», ни коммерческие банки «Ориенбанк» и «Агроинвестбанк» вообще ипотечное кредитование не производят.

«Точиксодиротбанк» хотя и имеет программу ипотечного кредитования, но она не рассчитана на пенсионеров, более того, работающему человеку такой кредит не всегда под силу, поскольку он предоставляется под 25% годовых сроком до пяти лет. При этом кредит обеспечивается залогом приобретаемой недвижимости при оплате 40% ее стоимости. В связи с этим в Таджикистане высокие процентные ставки, а также устанавливаемые банками короткие сроки погашения кредитов привели к тому, что здесь ипотечное кредитование не является главным источником финансирования покупки недвижимости.

В Казахстане в банках хотя и отсутствуют ипотечные программы для пенсионеров, но пенсионеры могут получить заем в некоторых банках, например, таких как АО «Народный банк», KAZKOM банк, «Хоум Кредит Банк», банк Kassa Nova, АТФ Банк и т.д., в том числе на покупку недвижимости. Однако и здесь имеется возрастное ограничение — 63 года.

Ипотечный кредит — сложный кредитный продукт, поэтому банки тщательно подходят к вопросу о том, кто может быть потенциальным заемщиком. Предпочтение для любого банка отдается тем заемщикам, которые имеют работу, регулярно получают заработную плату и имеют соответствующий возраст. Под такие параметры, как правило, пенсионеры не подпадают.

Однако, как показывает проведенный анализ, среди стран СНГ Россия в области программ по ипотечному страхованию пенсионеров занимает лидирующую позицию. И хотя с пенсионерами сотрудничает ограниченное число банков, но они все же имеются (Сбербанк России, «ТрансКапиталБанк», «Россельхозбанк»).

Банками оценивается платежеспособность и благонадежность пенсионеров так же, как и иных заемщиков. Можно выделить категории пенсионеров, которые имеют больше шансов получить ипотеку.

Во-первых, к ним относятся семейные пары, поскольку доход у семьи всегда больше, чем у человека одинокого. Также преимуществом является привлечение созаемщика, например детей. Две другие категории пенсионеров, которые могут получить ипотечный кредит, это работающие пенсионеры и пенсионеры, имеющие недвижимость в собственности.

Однако получить ипотечный кредит могут и другие категории пенсионеров, но шансы у них снижаются.

У многих банков ипотечные программы для пенсионеров имеют следующие правила:

•  на момент погашения займа максимальный возраст установлен в 75 лет;
• срок кредитования не более 15 лет;
• процентные ставки устанавливаются индивидуально.

Таким образом, ипотечной программой для пенсионеров является набор параметров ипотечного кредита.

Представляется, что для развития в России ипотечных программ для пенсионеров следует получить государственную поддержку посредством выработки отдельного вида ипотечной программы, предназначенной для пенсионеров. Такая государственная программа, касающаяся такой категории граждан, как пенсионеры, поможет данным лицам при приобретении жилья или при погашении имеющегося ипотечного кредита.

В целом развитие ипотечных программ для пенсионеров, как представляется, может способствовать оживлению в нашей стране, касающемуся инвестиционной сферы, повышения социальной стабильности в обществе.

При этом следует учитывать, что ипотечное кредитование пенсионеров в настоящее время надо ориентировать на ту его часть, которая нуждается в небольших ипотечных кредитах. Зажиточные пенсионеры, скорее всего, не станут обращаться в банк за помощью в приобретении жилья. Что же касается условий предоставления ипотечного кредита пенсионерам, то они должны соответствовать доходам основной части пенсионеров.

Выводы. Ипотечные программы для пенсионеров не получают должного развития не только в странах СНГ, которые по условиям кредитования уступают Российской Федерации, но и в России. При этом такая социальная группа, как пенсионеры, сохраняет свой жизненно важный интерес, выражающийся в праве на жилище и возможности получения ипотечного кредита.

В настоящее время с пенсионерами в сфере ипотечного кредитования сотрудничает ограниченное количество банков, в связи с чем представляется необходимым разработать государственную программу «Социальная ипотека для пенсионеров» с целью предоставления пенсионерам возможности улучшать свои жилищные условия — прежде всего за счет использования средств государственной поддержки, а именно субсидирования части стоимости ипотечного жилья и предоставления по льготной цене муниципального жилья в кредит, а также льготного ипотечного кредитования, т.е. уменьшения процентной ставки по ипотечному кредитованию пенсионеров.